martes, 15 de agosto de 2017

Responsabilidades del Administrador Ley 675 de 2001,

- Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobacion el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
 2- Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto. 
3- Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administracion, si lo hubiere.
 4- Preparar y someter a consideracion del consejo de administracion las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecucion presupuestal. 
5- Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto
6- Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectacion de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectacion, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal. 
7- Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administracion, conservacion y disposicion de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. 
8- Cobrar y recaudar, directamente o a traves de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligacion de caracter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorizacion alguna. 
9- Elevar a escritura publica y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona juridica. 
10- Representar judicial y extrajudicialmente a la persona juridica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 
11- Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administracion, segun el caso, por incumplimiento de obligaciones. 
12- Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administracion, segun el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas. 
13- Expedir paz y salvo de cuentas con la administracion del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular

viernes, 12 de mayo de 2017

Mejora u obra nueva en interés particular.

ART 2053
Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.

ART 2052
Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.

Mejora u obra nueva que requiere mayoría.

Art. 2051
Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

REPARACIONES URGENTES

ART 2054
Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

COSAS Y PARTES COMUNES

Artículo 2040. 
Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
Art. 2041
Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) El terreno.
b) Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior.
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares.
d) Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad.
e) Los locales e instalaciones de los servicios centrales.
f) Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional.
g) La vivienda para alojamiento del encargado.
h) Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas.
i) Los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes.
j) Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
k) Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Art. 2042
Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables: a) La piscina; b) El solárium; c) El gimnasio; d) El lavadero; e) El salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
Cabe recordar que al ser de uso común, por imperativa legal deberá facilitarse el acceso a los mismos de todos los propietarios, conforme inc. f del art. 2041

AUMENTO DE EXPENSAS

¿Puede el Administrador aumentar las expensas sin consultar?

Al contrario de lo que sucede con los honorarios, en el caso de las expensas no es necesario convocar a una Asamblea para disponer nuevos aumentos. “Las expensas, por lo general, no suben ni bajan, son fijas. Si sobra dinero se lo ahorra, y si falta se recurre a las cuotas extraordinarias. Lo cierto es que, según la Ley, el Administrador solo debe convocar a una Asamblea, para aumentar sus honorarios, pero en el caso de las expensas no es necesario. Además, éstas pueden aumentar según se incrementen los gastos del consorcio, no solo por la inflación sino, por ejemplo, por una rotura de la bomba de agua, por desperfectos en los ascensores, entre otras muchas y diversas causas”, expresó el Dr. Mario Robledo, asesor e integrante de la Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba (CPHPC).

Por su parte, la Administradora e integrante de la CPHPC, Gabriela Calavita, expresó: “Las expensas aumentan porque aumenta todo, los servicios llegan con aumentos y no queda otra, más que aplicar los aumentos correspondientes. En un país con el 48%  de inflación, los servicios van aumentando, pero no por esto podemos dejar de pagar


Si un Administrador se encuentra que todos los meses diferentes copropietarios le reclaman que hay trabajos pendientes en su unidad funcional, o trabajos de mantenimiento en el Edificio, y no se hace nada, a veces es POR FALTA DE PLATA. 

En cuanto a aumentar las expensas, el Administrador está obligado a "administrar bien", es decir, si las expensas no alcanzan para cubrir los gastos, entonces, puede hacer dos cosas: muy amablemente, plantear la situación en Asamblea y hacerles entender a todos que "no queda otra" que aumentar expensas. Si los propietarios no lo entienden, pedir una intervención judicial para que sea un juez quien los haga entrar en razón.